在全国房地产投资连续 38 个月负增长、商品房销售面积和销售额跌幅扩大的背景下，楼市的 “寒意” 已蔓延多日。但细分市场却呈现出鲜明的分化 —— 杭州土拍金额登顶全国，成都半年卖出 17.6 万套住宅，天津租金逆势坚挺，昆山改善型住房套均面积突破 155 平，上海千万级豪宅成交再破纪录。这些城市用各自的亮点证明：楼市并非整体冰封，局部回暖的活力正从核心城市、特色区域中不断涌现。
杭州：土拍市场的 “逆袭之王”
谁也没想到，今年上半年的 “卖地冠军” 会是杭州。这个新一线城市以 21 次土拍、68 宗涉宅用地、1160 亿元出让金的成绩，超越北京、上海，坐稳全国第一，距离去年全年 1169 亿元的总额仅一步之遥。更惊人的是其 37% 的平均溢价率，最高地块溢价率达 115%，创下今年全国土拍市场的最高纪录。
杭州土地市场的火热并非偶然，而是 “优质供给 + 供需失衡” 共同作用的结果。核心区域供地大增是关键抓手，68 宗地中超半数集中在钱二、钱江世纪城、未来科技城等主城核心板块，丁桥、蜀山等改善地块也持续供应。低容积率规划更让地块价值飙升，多个 “地王” 项目容积率低于 1.2，部分地块通过规划调整降低容积率，推动近 20 个板块地价纪录被刷新，成交楼面价接连突破 6 万、7 万、8 万 / 平大关，仅次于北京、上海。
供需关系的持续紧张为土拍市场托底。杭州新房已连续一年供不应求，二手房上半年成交量创下近 4 年新高，3 月单月突破 1 万套。这种 “新房抢不到、二手房交易活跃” 的态势，让开发商对杭州市场充满信心。正如业内人士所言：“当一个城市的房子始终不够卖，土地市场没有理由不热。”
成都：销量神话的 “持续缔造者”
如果说杭州是土拍王者，成都则是当之无愧的 “销量之王”。上半年 17.6 万套的住宅成交量，让这座城市力压上海、北京，继续领跑全国。即便在春节淡季，新房月均成交量仍达 8800 套，二手房月均成交更是高达 1.7-2.5 万套，这样的量级在全国绝无仅有。
成都的销量神话背后，是刚需与改善需求的双重发力。新房市场中，千万级改善豪宅表现亮眼，前 10 大项目中有 4 个套均总价超千万，多个豪宅盘单盘成交量超 50 套；二手房市场中，150 万以下刚需房源占比超 7 成，200-300 万刚改房源成交份额持续提升。这种 “全价位段覆盖” 的需求结构，让成都楼市保持着旺盛的生命力。
政策支持进一步点燃市场热情。近期成都六部门联合出台 17 条新政，从供应质量、需求满足、存量盘活、公积金支持等方面全面发力。持续的政策红利与庞大的人口基数（常住人口超 2100 万）相互叠加，让成都成为全国楼市最具韧性的城市之一。
天津：租金市场的 “稳定器”
在全国楼市普遍遇冷的背景下，天津的租金市场走出了独立行情。过去一年半，天津住宅租金表现尤为坚挺，同比上涨 0.9%，在 35 个主要城市中仅次于乌鲁木齐；环比上涨 3.4%，位列第二。这份成绩单背后，是 “性价比 + 供给充足” 的双重优势。
天津租金的稳定首先源于合理的价格水平。其 41.3 元 / 月・平方米的租金均价，仅为北京的 1/3，与成都、厦门相当。北辰区一室户租金不到 1500 元 / 月，且地铁配套完善，对年轻人吸引力十足。更重要的是，租金负担压力小 —— 当地居民可支配收入较高，租金占收入比重合理，避免了 “租金过高抑制需求” 的困境。
供给端的充足则为租金兜底。近年来天津二手房价回调，不少房东 “边卖边租”，租赁房源供给大增；国企持续推出的公租房，进一步拉低市场均价。这种 “供给增加 + 价格亲民” 的组合，让天津租赁市场保持着供需平衡，成为全国租金市场的 “稳定器”。
昆山：县域楼市的 “改善样本”
当多数县城还在为去库存发愁时，昆山已悄然进入 “深度改善” 阶段。这个全国 “最强县市级” 城市，今年一季度新房成交套均面积达 155 平，创历史新高，玉山主城更是达到 167 平，比苏州市区多出近 30 平。洋房和别墅类产品成交占比达 39%，同样创下近十年新高。
昆山的改善热潮离不开政策与产品的双重驱动。当地 “以旧换新” 政策升级，取消旧房 144 平以下限制，纳入更多优质新房，激活了置换链条，让 “卖旧买新” 成为主流。开发商则精准把握需求，将高端产品线集中布局主城，低密洋房、大平层等产品屡开屡罄。这种 “老钱置换 + 品质升级” 的模式，让昆山楼市跳出了县域市场 “刚需主导” 的传统印象。
作为毗邻上海的 “卫星城”，昆山还承接了部分上海外溢的改善需求。随着长三角一体化深入推进，昆山与上海的通勤时间缩短至半小时以内，优质教育、医疗资源不断落地，让 “在昆山买大平层，去上海上班” 成为新选择。这种 “区位优势 + 产品升级” 的组合，让昆山成为县域楼市的改善标杆。
上海：豪宅市场的 “天花板突破者”
上海豪宅市场的疯狂仍在延续。今年上半年，3000 万以上新房成交 1096 套，平均每天 6 套；5000 万以上成交 482 套，接近去年同期两倍，平均每天 3 套。这些数据再次证明，高端市场的购买力从未缺席。
上海豪宅的热销源于 “稀缺性 + 价值认同”。热销项目多位于黄浦、徐汇滨江、老静安等核心地段，拥有不可复制的江景、历史风貌等资源。保利某楼盘江景房源备案单价达 30.27 万 / 平，刷新新房价格天花板；多个 “地王” 项目入市即售罄，印证了高端客群对核心资产的追捧。
更重要的是，上海豪宅已成为资产配置的 “硬通货”。在经济波动期，高净值人群更倾向于持有核心城市核心地段的优质房产，这种 “避险需求 + 品质追求” 的叠加，让上海豪宅市场持续火热。接下来，多个风貌别墅、江景大平层项目即将入市，有望推动上海豪宅成交再创新高。
分化中的回暖：楼市新逻辑的启示
这些城市的亮眼表现，勾勒出当前楼市的新逻辑：整体调整下的局部回暖，分化加剧中的结构性机会。杭州靠优质供给激活土地市场，成都用全价位需求支撑销量，天津凭性价比稳住租金，昆山以改善升级打开县域市场，上海借核心资产吸引高端购买力。它们的共同特点在于：找准自身定位，匹配真实需求，用精准施策替代全面刺激。
这也意味着，未来楼市很难再现 “普涨普跌” 的格局。核心城市、人口流入城市、有产业支撑的城市，将继续保持韧性；而缺乏人口和产业支撑的城市，仍面临去库存压力。对于购房者而言，“选城市、选地段、选品质” 将比以往任何时候都更为重要；对于开发商而言，深耕有真实需求的市场，打造匹配需求的产品，才是穿越周期的关键。
楼市的暖意或许尚未蔓延至全国，但这些城市的探索已指明方向：尊重市场规律，聚焦真实需求，楼市的春天终将在分化中找到属于自己的生长点。