3月16日，国家统计局公布的2026年2月70城房价数据，释放出一个清晰信号：一线城市的楼市复苏已“明晰”。新房方面，一线城市由环比下降转为持平，北京、上海均环比上涨0.2%；二手房方面，北京、上海分别上涨0.3%和0.2%，成为70城中仅有的两个二手房价格环比上涨城市。更值得关注的是，上海、杭州等地144平方米以上的大户型住宅，正成为这轮复苏中的“领头羊”。  

大户型领跑：改善性需求成复苏主线

从数据看，144平方米以上大户型的房价表现远超整体水平。上海144平方米以上新房价格环比上涨0.4%，同比涨幅高达6.3%；北京同户型新房环比涨0.5%，同比降幅仅1%（优于北京整体水平）；杭州同户型新房环比涨0.2%，同比上涨4.4%。  

这一现象背后，是改善性需求的集中释放。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，北京、上海政策的精准放松（如限购门槛降低、首付比例下调）形成了托底合力，有效激活了刚性与改善性需求。而144平方米以上大户型的热销，正是改善性需求对价格支撑作用的直接体现。  

一线城市分化：京沪复苏，深圳承压

尽管一线城市整体止跌，但内部仍存在分化。北京、上海新房、二手房价格均呈上涨或持平态势；广州新房持平，二手房下降0.5%；深圳新房环比下降0.3%，二手房下降0.4%，成为唯一新房价格下跌的一线城市。  

深圳的低迷有其特殊性。张波指出，深圳春节前外围区域刚需盘扎堆供应，叠加春节期间推盘节奏放缓，二手房分流需求，存量房源去化周期偏长，不得不通过价格调整带动销售。而北京、上海则因前期二手房挂牌量充足，价格调整充分（部分房源较最高点缩水40%以上），叠加政策利好与学区房认购旺季，交易活跃度显著提升。  

二手房市场：京沪独涨，大户型热度凸显

二手房市场中，北京、上海的表现尤为亮眼。北京144平方米以上大户型二手房环比涨幅达0.4%，为70城中最高；上海90平方米及以下户型涨幅最大（0.3%），90—144平方米户型涨0.2%，144平方米以上涨0.1%。  

严跃进认为，京沪二手房价格的上涨逻辑清晰：前期调整充分，政策松绑降低购房成本，叠加学区房等季节性需求增加，共同推动市场回暖。“预计后续会有更多二线城市加入房价上涨行列。”他补充道。  

结构性复苏：“小阳春”可期

整体来看，2月房价数据传递出明确积极信号：房价跌幅连续4个月收窄，上涨城市数量从1个增至10个，一线及核心二线城市改善产品成为复苏主线。这种结构性复苏，反映出供需匹配度的提升——市场不再依赖单一刚需，而是转向更高质量的改善需求。  

张波预测，随着“小阳春”态势的形成，核心城市的大户型、优质资产将进一步受益于需求释放。对于购房者而言，这或许是一个值得关注的市场窗口：当改善性需求成为主流，大房子的流通性与保值性，正随着这轮复苏被重新验证。