前几天有客户问了喇叭一个问题，说在温（州）台（州）丽（水）地区的一个县城的中心地段，有一个公园里的半下沉式物业，几千方？要不要入？
喇叭马上就给出了坚决的劝退建议！为什么会这么坚决？
因为从我操作过的案例看和对温台丽地区的了解，这个项目几乎没有做的起来的可能！大家可以自行脑补下，温台丽哪个公园商业做得好？
这篇我们就说说公园商业这个话题，下面会从三个逻辑层面叠加分析（不是独立存在）：
公园商业为什么不好做？+下沉式为什么不好做？+温台丽市场为什么不好做？
开始！
一、公园商业为什么不好做？
喇叭在以前的文章中，曾经提出“公园商业”是“生态学”的概念。商业在这个公园生态系统里不是必需品，而是营养品！
造成，公园商业要具备更多的公共生活和公共精神的责任，虽然适合主理文化的滋养，更多的生活方式选择，但是对于经营者来说，收入项也做不大！
最重要的还有：
针对公园商业，很多商业人去先盯业态和场景，喇叭认为不是这么回事！这个时候要回去盯客户，我们要去思考，客户来公园的心理预期是什么？
公园客流和盒子街区客流，在心理上其实有很大不同。
去公园的人是追求自由放松的，碰见一个商业体，天然会启动消费防御机制，会绕着走，就像我们去一个景点，碰到卖东西，就会有点排斥。而平常逛街，就是为了满足欲望的，人的防护墙是打开的。
还是要多去考虑：怎么去突破客户的那个心理防线，怎么让客户相信：园中有场，场中有园...
二、下沉式为什么不好做？
下沉式其实也是一个心理障碍，我们看到很多的项目就因为门口有一道绿化带，流量直接就少了一半不止，而下沉式就是这个“绿化带”。
在北方，下沉式是一个通道，地面冷，大家喜欢下沉式；而南方，没必要到下沉式空间，尤其温台丽地区，普遍不喜欢什么东西往下沉，尤其是做生意的人。
拿温州举例，下沉式做的好的，也就是一些专业批发市场了。而在商业版块，做得好的，乏善可陈！
三、温台丽市场为什么不好做？
为什么对于温台丽市场，不是特别看好，因为公园商业的一个属性就是调性消费，对城市的中产阶级数量有要求。
而温台丽地区向杭州或者外省输送了大量的中产，留下来的都是众多“牛马”（hh），牛马的消费往往有个特点就是网红和一生要强的朋友圈！如果公园商业为了迎合走了网红路线，它的可持续性就会打折扣，这是一个原因。
第二个原因是：温台丽地区，尤其是温州、丽水，通勤时间成本是比较高的。
拿温州举例：有人说，温州年轻人在外是一条龙，三山五岳都敢闯，回温后就待字闺中，很大原因是通勤不方便，所以在温州搞一些调性活动和在杭州搞，同一批消费者，同一场活动，可能完全是两种结果！
SO！SO！
子非鱼，然，须知鱼之乐！那这种项目的如何去操作比较好？
公园商业所谓的现有充沛客流，其实不是能转化的客流！公园商业约等于圈层生意！
还是不要试图去满足所有的人和现有的群体，而是去讨好部分群体，无论是年轻人还会有消费能力的人，还是亲子客群，而做圈层，最终考验还是你的资源和能力！
就这么难和简单！"