这一期，我们聚焦房地产领域，深挖房地产投资下滑深层次的原因——城市更新模式。  

3月1日，深圳终于出手，出台《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（以下简称《通知》）。《通知》的核心是为城市更新松绑和减负。此时，突然一句话涌上心头：出来混的，迟早要还。  

故事要从2009年说起。那年秋天，深圳经过深入研究，在全国第一个推出城市二次开发的新模式——城市更新：开发商直接与权利人直接“谈恋爱”，双方达成协议后到政府“领证”——申请立项、确权和开发建设。政府只定规则和审批，不直接介入旧改。  

这个模式的最大特点是一二级开发联动，成功避开了国家“831政策”要求的“净地+招拍挂出让”，同时避免了地方政府强拆过程中的暴力冲突、官商勾结、公权私用等问题。这一模式可谓“三赢”：  

首先是物业权利人可以平等甚至强势地与开发商谈判，或原地回迁，或获得市场价补偿走人，实现利益最大化。  
其次是开发商拿到用地，通过转让项目或直接开发获利颇丰。佳兆业、京基、鸿荣源等一批民营开发商，都是依赖城市更新发展起来的。  
最后，政府也是大赢家。通过市场逐利之力，顺利解决棘手的拆迁工作，加速城市更新，实现固投、GDP和税收增长等多重政绩。  

即便面临最早的严苛“双100%”要求（签约人数100%+签约面积100%），更新仍一路凯歌。此后，深圳土地和住房供应中，城市更新占比稳定在60%-80%，成为绝对主力。城市更新还背负了提供公共配套（幼儿园、中小学等）、保障房、产业空间等义务，如同一座金矿，又如一辆力量无穷的高速列车，承载了城市发展的多重负担。  

然而，任何模式都有命门。城市更新能玩得转，依赖两个必要条件：一是市场向上、房价向上；二是容积率可上调。  

过去的确如此。深圳房价从2009年均价1万元+起步，一路攀升至2021年7.9万元+；更新项目容积率从最早的4.0攀高到10.3。两者亦步亦趋，化解了更新路上的所有障碍。但万事万物均在变化中，支撑更新的两个条件先后被改变。  

首先是房地产市场剧变。2021年深圳房价冲顶后一路下滑，成交量大幅下挫，开发商资金回笼困难，无力推进囤积的更新项目。雪上加霜的是容积率政策巨变——去年3月，住建部要求建“好房子”，出台《住宅项目规范》，规定所有住宅项目容积率不超过3.1、高度不超过80米。这对深圳城市更新影响深远：除“工改工”项目外，多数更新含住宅产品，原容积率普遍6.0以上，新规下直接“腰斩”。  

深圳如何执行该规范，成为开发商焦点。若不折不扣实施，绝大多数更新项目将面临“算不过账”的难题。正因城市更新是深圳房地产投资主渠道（可净地出让项目极少），市场下滑叠加容积率调整，更新陷入僵局，直接导致房地产投资失速。  

《通知》正是为解决僵局而来，给出“二选一”机会：  
（一）老项目老办法：已完成城市更新单元规划审批的，按原容积率推进。据合一城市更新研究院统计，已批规划项目约760个，其中实施主体公示（进入开发阶段）约556个。  
（二）新项目新办法：未完成规划审批的项目，严格落实国家新标，同时降低土地移交率（从30%降至15%左右）和保障房配建要求，减轻项目包袱。此类项目约300+个，涉及拆除规模约2787.9万㎡。此外，允许符合条件的“清调供”项目选择新办法。  

政府做出较大让步，但老项目虽获容积率保护，却面临市场竞争劣势——新规项目容积率低、舒适度更高，如何与之竞争？目前深圳新规产品已“吊打”旧规产品，即便开发商筹到资金开发，也担忧入市竞争力。新项目虽降低了土地贡献和保障房压力，但是否足以对冲容积率下调的负面影响，仍需测算。若不够，或需更大力度的政策支持。  

毕竟，深圳房地产投资亟需支撑。去年2月6日，深圳提出“推动房地产投资尽快恢复增长”。前年投资增速-14.6%，去年更跌至-31%，连续两年居一线城市之首。投资额从最高峰下滑近半，至2048亿元；占固投比例从2020年的43%降至去年的26%，远低于北上杭等城市（除广州外，其他城市该比例多在40%以上）。  

今年政府工作报告未提房地产投资增长目标，但要求加快建设香蜜湖—安托山等重点区域，打造新增长极。《通知》还强调，各区政府应引导市场主体、债权人、物业权利人合理调整预期——当前市场不复2020年之勇，但部分人仍存“牛市回归”幻想，对更新项目期待过高，难以达成共识。  

典型案例如某头部企业项目：推进至确权启动时，开发商因资金链断裂无法支付安置费，主动与业主协商暂缓支付以加快开发，却遭部分业主上访维权，项目再度停滞。此次政府喊话调整预期，或有助于推动更新。  

国家统计局最新数据显示，1-2月全国房地产投资同比下降11.1%，形势依旧严峻。《通知》还鼓励金融机构通过信贷、并购贷款等缓解资金压力，支持AMC通过重组、重整盘活项目。政策减负、调整预期、金融纾困三管齐下，目标只有一个——激活更新项目，恢复房地产投资。  

近期，更新项目“复活”的好消息频传：龙华大步头项目2015年纳入计划，2016年由福晟拿下后因资金链断裂停滞，后经股权流转，由国华人寿收购、宸嘉发展开发，今年1月正式奠基；横岗188工业区项目推进十余年，2023年由新世界中国成为实施主体，上周以“新世界188号”面世，大幅提振行业信心。  

这些个案值得深入研究，提炼盘活模式。唯有如此，深圳的城市更新才能走出宿命，找到出路。